开发商虚假宣传学区房 交房时名校与承诺不符如何维权？

      现在买房，很多兽兽在介绍楼盘的时候，大多数都会告诉你他们的楼盘要地铁有地铁、要商业有商业、要潜力有潜力、要学校有学校。

      但就是现在还没得，未来几年肯定会落实兑现！

      许多买房者都是刚需首次置业，看到沙盘规划、DM单的广告图、再加上美好的承诺，都会深信不疑。

      心里想着这么大的开发商不得骗咱们吧，于是就凭借口头承诺买房了。

      尤其是许多买房的家庭考虑到娃娃读书的问题，想到买来的房子能读上一所不错的学校，所以才不惜花高价买下开发商承诺会兑现的名校楼盘。

成都某楼盘维权

       但从去年到现在，成都部分楼盘相继出现了学校维权事件，闷墩儿也收到了一位网友的投诉。

        网友投诉：

      成都某楼盘从项目策划阶段到销售期间，都是以名校形象宣传，小区配套成XX名校。目前小区配套学校建设已经启动，但是刚开始开发商承诺的XX名校一直没有定下来。

      我们担心由于XX名校不能配套，导致楼盘品质下降，我们购置得物业价值下降、利益受损，并且让部分急需通过购房解决子女就近上名校愿望彻底落空。帮帮，遇到这样的事情，我们该怎么办？

      这种先前承诺楼盘配套名校而一直不兑现的开发商，就应该打板子。

      很多家长买房就是为了在交房的那一年，让娃娃能顺利上到学，学校不兑现娃娃很有可能错过上学的学龄。

      那么遇上这样的问题，业主们应该如何维护自己的权利？下面我们具体来看。

    “开发商在销售期间，通过广告、媒体、销售人员那里明确表明XX公立小学已尘埃落定，但事实上奠基却为其他公立小学甚至私立学校，严重与宣传不符，是否已构成违约？”

       当然已经构成违约。

      开发商只要在前期宣传时表明或承诺了楼盘周围规划有XX公立小学，而购房者就是冲着学区房才买下的，而后期学校不兑现，那么就已经违约。

      根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条之规定这种情形属于要约，该说明和承诺即使没有写进商品房买卖合同，也应该看作合同内容，如果开发商违反了，应当承担违约责任。

▲《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条

       且《广告法》第二十六条明确房地产广告不得对规划或者建设中的文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传，对于欺骗购房者行为，法律决不容许。

    “开发商后期回应：“只负责建设小学，建设完成后交付教育局，由教育局统筹安排最终哪所小学落地，开发商无法介入。”开发商不能兑现学校而推卸责任，此时购房者维权应该找什么部门？”

      开发商前期卖房的时候信誓旦旦承诺配套XX公立小学，现在又来一出“宝宝什么都不知道，都是教育局弄的”的戏码。

      既然不确定，那么一开始就不应该承诺，误导购房者买房。

      一、开发商没有得到教育局的允诺，进行虚假宣传

       此时最该找的还是开发商，讨要说法，原因在于这不是教育的允诺。

       二、开发商得到了教育局的允诺，进行虚假宣传

      要是教育局也参与了广告宣传，且宣传与实际不符，那么购房者可向双方追究其民事责任。

      注意，敲黑板！

      如果购房者在买房时详细了解了该区的规划，且该规划进行了公示，有据可查，那么教育局或者某局违反了规划，可以对其提起行政诉讼。

    “购房者有前期开发商宣传的学校图片、文字证据、销售人员宣传学校的文字截图，若存在虚假宣传，应当如何维权？”

       首先

      购房者可以向当地房地产管理部门、工商行政机关凭借截图证据举报开发商的违法行为，相关的职能部门应对开发商作出相应的处罚。

      其次

      购房者可以凭借截图证据与开发商进行协商，若协商不成，可直接向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，赔偿损失。

     比如张先生购买了XX房地产开发有限公司的房屋，开发商卖房的时候宣传了“买XX楼盘，上成都XX学校”的宣传语，法院判决就会确认该宣传语对开发商具有约束力。

  “开发商前期通过口头承诺引入公立小学，为吸引购房者溢价销售房源，交房后学校承诺不兑现，购房者能否通过法律途径向开发商要回溢价部分房款？”

      此时要搞清楚开发商是以何种方式进行涨价销售，具体问题具体解决。

      一、销售价格超过备案价

      开发商可以在当地主管部门公布的指导价范围内对房屋进行定价销售，双方签订合同是属于双方自愿。

      如果开发商销售的房屋超过备案价，合同无法在房管局审批通过，合同也不能在房管局备案，影响到购房者后续产权证的办理。

      这种情况下购房者可以向当地价格主管部门和房管局投诉，或向法院起诉解除与开发商的购房合同。

      二、签订补充协议

      如果双方在合同中对“部分购房款”支付的前提条件有明确约定是基于某公立小学，若开发商违反约定，可凭借协议要求开发商返还溢价房款。

    “购房者在购房时，遇到开发商口头承诺入住即正读XX公立小学，应该如何保护自己的利益最大化？”

      遇到这样的问题，购房者应当多实地了解，签订补充协议。

      一、咨询了解

      购房者可向相关学校进行详细地咨询，看是否与开发商所承诺的一致。

      如果购房时学校已经正在建设中，可要求开发商出示与政府部门签订与该建设小学有关的合同文本。

      二、签订补充协议

      若开发商口头承诺配套XX名校，购房者可要求开发商将承诺写入买卖合同或补充协议中。

      对违约条款、合同解除条款进行明确的约定，这样既明确了双方责任，也保护了自身的权益。

      最后，想提醒大家的是，在买房过程中对于销售口中的“楼盘规划”“楼盘潜力”，都应该有自己的判断，不能一味的听信开发商所谓的“承诺”。

      购房者可以对学校规划、地铁规划、商业规划进行核实，在确定了以后再买房也不迟，必要的时候可以要求开发商将承诺写入合同中，保护我们自己的利益。

——责任编辑：曾实  编审：石仁均