律海说法：虚假宣传是“学区房”，开发商行为属于“欺诈”吗？

       近年来，教育成本越来越高，虽然学区房会比普通房屋贵，但是为了孩子教育，父母们还是趋之若鹜。很多开发商抓住了消费者的心理，开始在宣传广告上宣传“学区房”以提高促进该房的销售。但是由于众多原因，最后可能有的宣传为“学区房”的房子不是“学区房”，这种司法实践中是否会认定开发商“欺诈”呢？

       这在司法实践中是有争议，法院的观点分为两派：一派是认为“学区房”的宣传是要约邀请；另一派认为是要约。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

       认为是要约邀请的法院，裁判观点总结一下就是：开发商的广告宣传中的“学区”、“地铁”等信息均系可公开查询的信息，仅有开发商的宣传尚不足以使消费者陷于错误，并基于该错误与开发商订立合同【详见判例案号：（2015）浙杭民终字第3508号】。甚至，只要开发商在销售广告及其发出的宣传册上均注明“本广告仅为要约邀请，所涉文字及图片资料仅供参考，开发商保留最终解释权。”的兜底条款的，基本是可以把“学区房”的承诺成为免责条款【详见判例案号：（2014）深中法房终字第2051-2054号】。

       认为是要约的法院，裁判观点认为：开发商售楼时宣传“享**小学省级名校学位”，即对其所开发的房屋作出享有**小学学位的具体确定的允诺，开发商主张**小学不在XXXX规划范围，属于对法律条文理解有误。现规划涉案房屋小区不在当时宣传的**小学，导致购房者不能实现购房目的。因此，可认定开发商的允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，开发商的宣传构成要约【详见判例案号：（2018）粤07民终695号】。

       插一句题外话：如果是签订合同时候是不是学区房，后来政策变更使得所购房屋又是学区房了，那卖房者是否有权解除合同呢？法院的观点是不能，因为学区调整属于教育行政管理部门的经常性举措，虽然对房地产成交具有较大影响，但不属于国家对房地产市场的调控措施，不属于当事人无法预见的情形。卖房者在出售案涉房屋时的意思表示是真实的，现以学区变更属于情势变更为由要求解除合同，理由不当。

       总的来说呢，法院在看待购买学区房的问题方面，是比较谨慎的。为了保护房地产交易的稳定，不会轻易判定购房合同可解除。所以，各位在购买学区房的时候，要谨慎咨询、多去政府网站上看看已公开的信息，不要轻信开发商的宣传。

——责任编辑：曾实  总编审：石仁均