开发商出卖人销售商品房虚假宣传学区房是否承担违约责任

作者：佚名 编审：石仁均 来源：虎丘法院 发布时间：2021/8/19 20:04:55 点击数：
导读:开发商或出卖人销售商品房虚假宣传学区是否承担违约责任？

      去年在 3.15 国际消费者权益日来临之际，苏州法院梳理了过去一年来消费者权益保护纠纷的典型案例。其中一则关于开发商虚假宣传学区的案例，法院是如何予以认定的呢？


      案例——出卖人销售商品房虚假宣传学区的，应承担违约责任

    【案情】原告董某与高某系夫妻关系。2013 年 11 月 2 日，二原告与被告某房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发的位于苏州高新区某小区的房屋一套。被告在该小区楼盘的销售过程中，在路面广告、宣传视频、微信公众号文章中，频繁出现“双学区”的宣传内容。但此后，苏州市教育局发布的义务教育施教区及幼儿园招生范围中明确该小区仅属于被告所宣传的“双学区”其中一所学校施教区。二原告认为，被告交付的房屋无法达到宣传中的学区房，系虚假宣传，重点学校的学区房价值高于非重点学校学区的房屋，被告应补偿差价损失。故二原告诉至法院，请求被告赔偿房屋差价 2 万元。

法院认为：二原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。被告在销售宣传中多次提及“双学区”等内容且明确学校名称，该允诺具体确定，对普通购房人是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响，故应当视为要约。该允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。现根据教育部门关于施教区划分的相关文件，涉案房屋仅属于被告宣传的“双学区”其中一所学区范围。据此，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。
【点评】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
本案中，被告在销售宣传过程中，通过各类宣传途径允诺涉案小区房屋属于“双学区”且明确学校名称。虽被告的该销售宣传允诺未明确载入合同条款，但是被告的该允诺具体确定，且对消费者是否确定订立商品房买卖合同购买涉案小区房屋的考量以及房屋价格确定有重大影响，故被告的该允诺行为应当视为合同内容。嗣后，被告无法达到其允诺的“双学区”标准，属于违约行为，应当承担违约责任。（信息来源：虎丘法院）
——责任编辑：曾实  总编审：石仁均

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